Ratgeber · BORIS
Bodenrichtwert verstehen und richtig anwenden
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Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für Grundstücke einer Bodenrichtwertzone, nicht der garantierte Preis eines einzelnen Grundstücks. Gutachterausschüsse ermitteln ihn nach § 196 BauGB grundsätzlich mindestens zu jedem 2. Kalenderjahr; über die 16 Länderportale des vernetzten Bodenrichtwertinformationssystems BORIS-D ist er auffindbar.
Zuletzt aktualisiert: 6. September 2026 – Redaktionell geprüft
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer abgegrenzten Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen.
Zum Wert gehört ein Richtwertgrundstück mit Merkmalen wie Nutzung, Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe und Erschließungszustand. Nur wenn das Bewertungsgrundstück vergleichbar ist, kann Bodenrichtwert × Fläche eine geeignete erste Bodenwertindikation ergeben.
Wo findet man den Bodenrichtwert?
Bodenrichtwerte sind bei den örtlichen Gutachterausschüssen und digital über Länderportale sowie BORIS-D auffindbar.
Deutschland hat 16 Länderzuständigkeiten mit unterschiedlichen Bedienoberflächen, Datenformaten und Gebührenregelungen. Maßgeblich bleibt die amtliche Auskunft für Zone, Stichtag und Richtwertgrundstück.
Eine Portalansicht sollte mit Abrufdatum dokumentiert werden.
Welche Zu- und Abschläge sind zulässig?
Zu- und Abschläge benötigen einen Marktbezug und beziehen sich auf Abweichungen vom Richtwertgrundstück.
Zuschnitt, Tiefe, Ecklage, Erschließung, Geschossflächenzahl, Entwicklungszustand, Baurecht oder Altlasten können relevant sein. Pauschale Prozentwerte ohne regionale Umrechnungskoeffizienten sind nicht belastbar.
Mehrere Anpassungen dürfen denselben Effekt nicht doppelt erfassen.
Wie wird der Bodenwert beispielhaft berechnet?
Der einfache Ausgangswert ist Bodenrichtwert multipliziert mit Grundstücksfläche.
Bei beispielhaft 420 Euro je Quadratmeter und 600 Quadratmetern entstehen 252.000 Euro. Weicht das Grundstück beim Baurecht oder Erschließungszustand vom Richtwertgrundstück ab, ist dieser Ausgangswert mit örtlich geeigneten Daten anzupassen.
Die Beispielzahl ist keine Marktangabe für einen realen Ort.
Welche Merkmale stehen in einer Bodenrichtwertauskunft?
| Aspekt | Einordnung | Nachweis |
|---|---|---|
| Stichtag | Zeitlicher Bezug des Richtwerts | Amtliche Auskunft |
| Nutzungsart | Zum Beispiel Wohnen oder Gewerbe | Richtwertgrundstück |
| Maß der Nutzung | Zum Beispiel GFZ | Planungsrecht und Zonenmerkmal |
Tabellenwerte sind Orientierung, keine automatische Einzelbewertung. Objektmerkmale, Bewertungsstichtag und lokale Daten müssen im selben Modell konsistent sein; regionale Marktparameter stammen regelmäßig aus den Veröffentlichungen des zuständigen Gutachterausschusses.
Wie wird ein Bodenrichtwert in sechs Schritten angewandt?
- Amtliches Portal des Landes öffnen.
- Grundstück und passende Zone lokalisieren.
- Stichtag und Richtwertgrundstück speichern.
- Merkmale mit dem realen Grundstück vergleichen.
- Örtliche Umrechnungsdaten anwenden.
- Bodenwert mit Kaufpreisen plausibilisieren.
Wie wird das Richtwertgrundstück richtig gelesen?
Neben dem Betrag gehören Stichtag, Nutzungsart, Entwicklungszustand, Erschließung und Maß der Nutzung zur amtlichen Auskunft. Erst der Vergleich dieser Merkmale mit dem realen Grundstück zeigt Anpassungsbedarf.
Zonengrenzen sind keine exakten Preisgrenzen für jedes Flurstück. Mikrolage, Zuschnitt, Baurecht und Altlasten können den individuellen Bodenwert verändern.
Welche Anpassung ist fachlich belegbar?
Umrechnungskoeffizienten oder örtliche Vergleichskäufe sind pauschalen Zu- und Abschlägen vorzuziehen. Mehrere Korrekturen dürfen denselben Effekt nicht doppelt erfassen.
Portal, Stichtag, Zonenkennung und Abrufdatum werden gespeichert. Bei widersprüchlichen Angaben ist die Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses maßgeblich zu klären.
Wie wird aus der Zonenauskunft ein objektnaher Bodenwert?
Zuerst wird nicht gerechnet, sondern das Richtwertgrundstück vollständig gelesen. Nutzungsart, Entwicklungszustand, Erschließung, Grundstücksform und Maß der baulichen Nutzung beschreiben den Referenzfall, auf den sich der Zonenwert bezieht. Diese Merkmale werden einzeln mit Flurstück, Bebauungsplan, tatsächlicher Erschließung und zulässiger Nutzung des Bewertungsgrundstücks verglichen. Ein größeres Grundstück ist nicht automatisch proportional mehr wert, wenn ein Teil nur als Garten, Zufahrt oder nicht selbstständig bebaubare Fläche nutzbar ist. Ebenso rechtfertigt eine Lage an der Zonengrenze nicht ohne Marktbeleg den Wert der teureren Nachbarzone. Örtliche Umrechnungskoeffizienten oder geeignete Verkäufe zeigen, ob und wie eine Abweichung marktüblich wirkt. Fehlt ein solcher Beleg, bleibt die Anpassung als Unsicherheit kenntlich, statt einen frei gewählten Prozentsatz einzusetzen.
Ein praktischer Sonderfall ist ein Grundstück mit möglicher Hinterlandbebauung. Die zusätzliche Fläche wird erst dann wie Bauland behandelt, wenn planungsrechtliche Zulässigkeit, Zufahrt, Abstandsflächen, Leitungen und wirtschaftliche Teilbarkeit ausreichend geklärt sind. Eine bloße Grundstücksgröße beweist kein zweites Baurecht. Bei Altlastenverdacht, Hochwasserrisiko oder ungewöhnlichem Zuschnitt können zudem Kosten und eingeschränkte Nachfrage wirken, deren Höhe nicht aus der Bodenrichtwertkarte ablesbar ist. Erschließungsbeiträge und beitragsrechtlicher Zustand werden anhand zuständiger Stellen geprüft. Die Dokumentation speichert Kartenausschnitt, Zonenkennung, Stichtag, Merkmalsbeschreibung und Abrufdatum gemeinsam, damit spätere Leser die Ausgangslage rekonstruieren können. Abschließend wird der abgeleitete Bodenwert nach Möglichkeit mit Verkäufen ähnlicher unbebauter Grundstücke plausibilisiert; der Richtwert bleibt dabei Ausgangspunkt und nicht garantierter Kaufpreis.
Auch Wegerechte, Leitungsrechte und baurechtlich notwendige Vereinigungen können nutzbare Teilflächen beeinflussen. Solche Sachverhalte werden aus Grundbuch, Kataster und Behördenauskunft belegt, bevor eine wertmäßige Wirkung abgeleitet wird.
Häufige Fragen zu diesem Thema
Ist der Bodenrichtwert der Grundstückspreis?
Nein, er ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein definiertes Richtwertgrundstück. Individuelle Merkmale können Anpassungen erfordern.
Wo findet man amtliche Werte?
Die Gutachterausschüsse und Länderportale stellen Bodenrichtwerte bereit. BORIS-D vernetzt die Zugänge, ersetzt aber nicht die jeweilige Landeszuständigkeit.
Welche Zone ist maßgeblich?
Entscheidend ist die amtliche Zuordnung des Grundstücks am passenden Stichtag. Grenzlagen sollten bei Unklarheit mit dem Gutachterausschuss geklärt werden.
Darf man pauschal zehn Prozent abziehen?
Ein pauschaler Satz ohne örtlichen Marktbeleg ist nicht belastbar. Anpassungen brauchen passende Koeffizienten oder Vergleichsdaten.
Was bedeutet GFZ beim Richtwert?
Die Geschossflächenzahl beschreibt ein Maß baulicher Nutzung. Weicht das Grundstück vom Richtwertmerkmal ab, kann eine örtlich belegte Umrechnung nötig sein.
Enthält der Bodenrichtwert das Gebäude?
Nein, er bezieht sich auf den Boden. Der Gebäudewert wird im jeweils geeigneten Bewertungsverfahren gesondert berücksichtigt.
Wo finden Sie vertiefende Informationen?
Welche Primärquellen sind maßgeblich?
Amtliche Gesetzestexte und Statistiken sind gegenüber unbelegten Sekundärangaben vorrangig. Die jeweils aktuelle Fassung und der richtige Bewertungsstichtag sind vor einer konkreten Verwendung erneut zu prüfen.
Analyse und Bewertungsdetails
