Ratgeber: Immobilienbewertung von A bis Z
Zuletzt aktualisiert: 6. September 2026 – redaktionell geprüft.
Fundiertes Wissen rund um die Immobilienbewertung in Deutschland: Methoden, Verfahren, Einflussfaktoren und praktische Tipps für Eigentümer, Käufer, Erben und Verkäufer. Alle Inhalte basieren auf der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), den Vorgaben des Baugesetzbuchs (§§ 192–199 BauGB) und der Praxis der Gutachterausschüsse.
Auf einen Blick
Eine Immobilienbewertung in Deutschland erfolgt nach den drei Verfahren der ImmoWertV 2021: Vergleichswert, Sachwert und Ertragswert. Welches Verfahren angewendet wird, hängt vom Objekttyp und der Datenlage ab. Maßgebliche Wertfaktoren sind Lage, Wohn-/Grundstücksfläche, Baujahr, energetischer Zustand und Modernisierung. Pflicht-Unterlagen sind Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis. Anlässe sind Verkauf, Kauf, Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Finanzierung und steuerliche Bewertung.
Alle Ratgeber-Artikel
Wie wird der Immobilienwert berechnet?
Die Grundlagen der Immobilienbewertung: Welche Verfahren es gibt, wie sie funktionieren und was den Wert einer Immobilie bestimmt.
Artikel lesen →VerfahrenVergleichswertverfahren erklärt
Das Vergleichswertverfahren ist das marktnächste Verfahren für Wohnungen, Reihen- und Doppelhäuser. So funktioniert es im Detail.
Artikel lesen →VerfahrenSachwertverfahren – Schritt für Schritt
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus Bodenwert plus Gebäudesachwert – der Standard für selbst genutzte Eigenheime.
Artikel lesen →VerfahrenErtragswertverfahren für Renditeimmobilien
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten steht der Ertrag im Mittelpunkt. Formel, Liegenschaftszinssatz und Beispiel.
Artikel lesen →VorbereitungWelche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?
Vollständige Dokumentation = präzise Bewertung. Hier ist die komplette Checkliste der benötigten Unterlagen für Haus, Wohnung und vermietete Objekte.
Artikel lesen →Cluster: Die drei anerkannten Bewertungsverfahren
Je nach Immobilientyp und Nutzung kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Welches Verfahren ist für Ihre Immobilie das passende?
Wichtige Begriffe der Immobilienbewertung
Die wichtigsten Fachbegriffe rund um Wertermittlung, Verkehrswert und Marktanalyse – kompakt erklärt:
- Verkehrswert / Marktwert (§ 194 BauGB)
- Der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielbar wäre.
- Beleihungswert (§ 16 PfandBG)
- Vorsichtig kalkulierter Wert für Banken zur dauerhaften Absicherung von Hypotheken; meist 10–20 % unter dem Marktwert.
- Bodenrichtwert (§ 196 BauGB)
- Durchschnittlicher Lagewert des Bodens, festgelegt durch den Gutachterausschuss und veröffentlicht im BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes.
- ImmoWertV 2021
- Immobilienwertermittlungsverordnung – aktuelles Regelwerk seit 01.01.2022, normiert die anerkannten Verfahren und Modellansätze.
- Liegenschaftszinssatz
- Marktüblicher Zinssatz, mit dem Verkehrswerte bestimmter Immobiliengattungen verzinst werden – zentrale Eingangsgröße im Ertragswertverfahren.
- Sachwertfaktor / Marktanpassungsfaktor
- Faktor des Gutachterausschusses zur Marktanpassung des berechneten Sachwerts an aktuelle Marktverhältnisse.
- Restnutzungsdauer
- Zeitspanne, in der die Immobilie wirtschaftlich nutzbar ist; entscheidet im Sach- und Ertragswertverfahren über die Wertminderung.
- Energieausweis (GEG)
- Pflichtdokument seit 2014, ausgewiesen als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis; klassifiziert Endenergiebedarf in Klassen A+ bis H.
- GRZ / GFZ
- Grundflächenzahl bzw. Geschossflächenzahl – legen die maximal mögliche Bebauung eines Grundstücks im Bebauungsplan fest.
- Verkehrswertgutachten § 194 BauGB
- Schriftliches Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, rechtsverbindlich für Gericht, Finanzamt und Bank.
Typische Anlässe für eine Immobilienbewertung
Verkauf & Kauf
Realistischer Angebotspreis und Schutz vor Über-/Unterbezahlung – Markteinschätzung als Verhandlungsgrundlage.
Erbschaft & Schenkung
Berechnung der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer; nach § 198 BewG ist der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts möglich.
Scheidung & Zugewinnausgleich
Familienrechtliche Auseinandersetzung – neutrale Bewertung als Streitvermeidung.
Bankenfinanzierung
Beleihungswertermittlung als Grundlage für Hypothekendarlehen.
Steuer & Bilanzierung
Spekulationssteuer (§ 23 EStG), Übertrag in Gesellschaften, Grundsteuerreform.
Zwangsversteigerung
Verkehrswertgutachten ist Pflicht für die Verkehrswertfestsetzung im Versteigerungsverfahren.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
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