Ertragswertverfahren: Immobilienbewertung für Renditeobjekte
Direkte Antwort
Das Ertragswertverfahren leitet den Wert vermieteter Immobilien aus nachhaltig erzielbaren Reinerträgen, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins ab; §§ 27 bis 34 ImmoWertV bestimmen die Rechenschritte. Der Verkehrswert bleibt der stichtagsbezogene Preis nach § 194 BauGB.
Zuletzt aktualisiert: 6. September 2026 – redaktionell geprüft.
Das Ertragswertverfahren steht im Mittelpunkt, wenn Immobilien als Kapitalanlage bewertet werden. Es berechnet den Immobilienwert auf Basis der erzielbaren – nicht nur der tatsächlichen – Mieteinnahmen und ist das Standardverfahren für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen.
Wann wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?
Die Formel des Ertragswertverfahrens
Ertragswert = Bodenwert + Gebäude-Ertragswert
Gebäude-Ertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger
Reinertrag = Jahresrohertrag − Bewirtschaftungskosten − Bodenwertverzinsung
Vervielfältiger = f(Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer)
Schritt-für-Schritt-Erklärung
Jahresrohertrag ermitteln
Summe aller nachhaltig erzielbaren Jahresmieteinnahmen (Marktmiete, nicht Ist-Miete bei deutlicher Abweichung).
Bewirtschaftungskosten abziehen
Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, sonstige Kosten – typisch 20–30 % des Rohertrags.
Bodenwertverzinsung abziehen
Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert und vom Reinertrag abgezogen.
Vervielfältiger anwenden
Der Vervielfältiger richtet sich nach Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Bodenwert addieren
Ergebnis + Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) = Ertragswert.
Beispielrechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresrohertrag (6 Wohnungen à 1.000 €/Monat) | 72.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (25 %) | − 18.000 € |
| Reinertrag | 54.000 € |
| Bodenwertverzinsung (Bodenwert 300.000 € × 3,5 %) | − 10.500 € |
| Gebäude-Reinertrag | 43.500 € |
| Vervielfältiger (Liz. 3,5 %, 40 Jahre RND) | × 21,4 |
| Gebäude-Ertragswert | 930.900 € |
| + Bodenwert | 300.000 € |
| Ertragswert (gerundet) | 1.230.000 € |
*Vereinfachte Beispielrechnung ohne Marktanpassung.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Nachhaltigen Ertrag nachvollziehbar ableiten
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Zur ImmobilienbewertungVollständiges Rechenbeispiel: vermietetes Haus
Die folgende Rechnung zeigt die Logik, nicht einen örtlichen Marktwert: Der Liegenschaftszins ist stets aus der Veröffentlichung des zuständigen Gutachterausschusses zum Stichtag zu übernehmen.
- Jahresrohertrag: 36.000 €, nicht umlagefähige Kosten: 6.000 €, Reinertrag: 30.000 €.
- Bei 200.000 € Bodenwert und beispielhaft 3 % Liegenschaftszins beträgt die Bodenwertverzinsung 6.000 €; Gebäudereinertrag: 24.000 €.
- Für eine beispielhafte Restnutzungsdauer von 30 Jahren und 3 % ergibt der Vervielfältiger rund 19,60; Gebäudeertragswert: 470.400 €.
- Mit dem Bodenwert ergeben sich 670.400 € vor objektspezifischen Anpassungen nach §§ 27–34 ImmoWertV.
Zitierfähige Kurzfassung
Das Ertragswertverfahren kapitalisiert nachhaltig erzielbare Erträge nach §§ 27–34 ImmoWertV. Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer sind stichtagsbezogene Eingaben. Permalink: wertermittlungimmobilie.com/ratgeber/ertragswertverfahren/.
Welche Erträge sind nachhaltig?
Nachhaltig ist nicht einfach die zuletzt vereinbarte Miete. Zu prüfen sind Leerstand, Mietbindungen, Staffel- oder Indexvereinbarungen, umlagefähige Kosten und absehbarer Instandhaltungsbedarf. Der Rohertrag wird um die Bewirtschaftungskosten reduziert, bevor der Reinertrag auf Boden und Gebäude verteilt wird. Das Ertragswertverfahren ist in §§ 27 bis 34 ImmoWertV, Stand 09/2026, geregelt.
Der Bodenwert wird verzinst, weil der Reinertrag zunächst auch dem Grundstück zuzurechnen ist. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert. Dieser hängt vom Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer ab. Ein Zinssatz aus einem anderen Landkreis oder einer anderen Objektart ist nicht austauschbar; maßgeblich sind die Daten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses zum Bewertungsstichtag.
Die Rechenillustration zeigt bewusst keine Prognose künftiger Renditen. Besonders bei gemischt genutzten Objekten müssen Wohn- und Gewerbeflächen, Vertragslaufzeiten und Kosten getrennt beurteilt werden. § 194 BauGB, Stand 09/2026, definiert den Verkehrswert als stichtagsbezogenen Preis; ein kapitalisierter Ertrag ist deshalb stets mit Marktverhältnissen und dem Objektzustand abzugleichen.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Was ist der Rohertrag?
Der Rohertrag umfasst nachhaltig erzielbare Einnahmen vor Bewirtschaftungskosten. Die Begriffe ordnet § 28 ImmoWertV, Stand 09/2026, ein.
Was ist der Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist ein marktüblicher Zinssatz für eine Grundstücksart. § 21 ImmoWertV, Stand 09/2026, verweist auf die Marktanpassung.
Warum wird der Boden verzinst?
Die Bodenwertverzinsung trennt den dem Boden zugeordneten Ertragsanteil. Das Verfahren folgt §§ 27–34 ImmoWertV, Stand 09/2026.
Welche Kosten mindern den Ertrag?
Nicht umlagefähige Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko können relevant sein. § 32 ImmoWertV, Stand 09/2026, regelt Bewirtschaftungskosten.
Eignet sich das Verfahren für eine freie Wohnung?
Bei selbstgenutzten Wohnungen stehen Vergleichspreise häufig im Vordergrund. Die Wahl des Verfahrens folgt § 6 ImmoWertV, Stand 09/2026.
Ist der Ertragswert Verkehrswert?
Er ist ein Verfahrensergebnis und wird auf Marktverhältnisse geprüft. § 194 BauGB, Stand 09/2026, definiert den Verkehrswert.
Plausible Eingaben statt bloßer Ist-Miete
Die Rechnung beginnt mit einer Ertragsprognose, die am Bewertungsstichtag nachhaltig erreichbar ist. Mietverträge, Nachträge, Mieterliste und Betriebskostenabrechnungen werden gegen Marktmiete, Bindungen und Leerstand geprüft. Ein einmaliger Nachzahlungsbetrag oder eine nur kurzfristig hohe Miete gehört nicht ungeprüft in den Rohertrag. Bei Gewerbeeinheiten sind Laufzeit, Verlängerungsoptionen und die Bonität nicht mit einer Wohnraummiete gleichzusetzen.
Danach sind nur die Kosten abzuziehen, die tatsächlich beim Eigentümer verbleiben. Werden umlagefähige Positionen doppelt abgezogen oder Instandhaltung ganz übergangen, verschiebt sich der Reinertrag in beide Richtungen. Auch der Bodenwert und der Liegenschaftszins brauchen dieselbe Grundstücksart, Lage und denselben Stichtag. Der Vervielfältiger ist kein universeller Renditemultiplikator, sondern die mathematische Verbindung von Zinssatz und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer.
Als Kontrollfrage sollte das Ergebnis erklären können, welcher Teil des Ertrags dem Boden und welcher dem Gebäude zugerechnet wird. Unklare Flächen, verdeckte Leerstände, Staffelmieten ohne Prüfung oder gemischte Kostenarten sind typische Fehlerquellen. Für Verkaufsentscheidungen zeigt die Methode, welche Vertrags- und Kostenannahmen den Wert treiben; bei Eigennutzung oder vielen geeigneten Kaufpreisen ergänzt ein Vergleichswertverfahren die Einordnung. Die Regeln des Ertragswertverfahrens stehen in §§ 27 bis 34 ImmoWertV, Quelle: Bundesrecht, Stand 09/2026.
Primärquellen und Anwendung
Verbindliche Ausgangspunkte sind die ImmoWertV sowie die Marktberichte des örtlich zuständigen Gutachterausschusses. Dieser veröffentlicht marktbezogene Daten für seinen Zuständigkeitsbereich auf Grundlage von § 193 BauGB, Quelle: Bundesrecht, Stand 09/2026. Wer Unterlagen für die Prüfung zusammenstellt, findet eine praktische Liste bei den Unterlagen zur Immobilienbewertung; für die Substanzprüfung kann zusätzlich das Sachwertverfahren sinnvoll sein.
Eingaben nachvollziehbar dokumentieren
Für die Eingabeprüfung werden Mietfläche, Vertragsbeginn, Nettomiete, Kostenart und Leerstandsgrund je Einheit getrennt dokumentiert. Das verhindert, dass eine Garage, ein Stellplatz oder eine pauschale Nebenkostenzahlung unbemerkt mit Wohnraumerträgen vermischt wird. Bei absehbaren Reparaturen ist zu unterscheiden, ob sie laufende Bewirtschaftung oder eine besondere objektspezifische Anpassung betreffen. Die Entscheidung und ihre Belege gehören zur Interpretation des Reinertrags. Erst diese Dokumentation erlaubt es, das Ergebnis bei einer Vertragsänderung gezielt neu zu beurteilen, statt den gesamten Wert mit einer pauschalen Annahme fortzuschreiben.