Sachwertverfahren: Immobilienbewertung auf Basis von Bodenwert und Gebäudesubstanz
Direkte Antwort
Das Sachwertverfahren ermittelt Bodenwert plus altersbereinigten Gebäudesachwert und passt die Summe an den Markt an; die Verfahrensregeln stehen in §§ 35 bis 39 ImmoWertV. Der Verkehrswert bleibt nach § 194 BauGB der am Stichtag erzielbare Preis, nicht bloß die Summe von Baukosten.
Zuletzt aktualisiert: 6. September 2026 – redaktionell geprüft.
Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie anhand ihrer substanziellen Werte: Bodenwert und Gebäudewert werden separat ermittelt und addiert. Es wird besonders häufig für eigengenutzte Eigenheime eingesetzt, bei denen keine Vergleichstransaktionen verfügbar sind.
Die Formel des Sachwertverfahrens
Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert
Gebäudewert = Herstellungskosten − Alterswertminderung
Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Die drei Komponenten im Detail
1. Bodenwert
Der Bodenwert wird aus dem amtlichen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses und der tatsächlichen Grundstücksfläche berechnet. Zu- und Abschläge für Erschließung, Zuschnitt oder besondere Lage sind möglich.
2. Herstellungskosten des Gebäudes
Was würde es kosten, das identische Gebäude heute neu zu errichten? Grundlage sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010) je Quadratmeter Bruttorauminhalt, differenziert nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard.
3. Alterswertminderung
Mit zunehmendem Alter verliert ein Gebäude an Wert. Die Alterswertminderung wird als Prozentsatz der Herstellungskosten berechnet, basierend auf Gesamtnutzungsdauer und verbleibendem Nutzungszeitraum.
Beispielrechnung Sachwertverfahren
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grundstücksfläche: 500 m² | |
| Bodenrichtwert: 400 €/m² | |
| Bodenwert | 200.000 € |
| Wohnfläche: 150 m², NHK: 1.800 €/m² | |
| Herstellungskosten brutto | 270.000 € |
| Alterswertminderung: 30 % (Baujahr 1990) | − 81.000 € |
| Gebäudewert | 189.000 € |
| Sachwertfaktor (Beispiel) 1,05 | × 1,05 |
| Marktangepasster Sachwert | 408.450 € |
*Vereinfachte Rechenillustration nach §§ 35–39 ImmoWertV. Der Sachwertfaktor ist beim zuständigen Gutachterausschuss zum Stichtag zu ermitteln.
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
Boden und Gebäude getrennt bewerten
Hauswert ermitteln lassen
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Zum Hauswert ermittelnZitierfähige Kurzfassung
Das Sachwertverfahren kombiniert Bodenwert und Gebäudesachwert nach §§ 35–39 ImmoWertV. Ein lokaler Sachwertfaktor stellt den Marktbezug her, während § 194 BauGB den Verkehrswert definiert. Permalink: wertermittlungimmobilie.com/ratgeber/sachwertverfahren/.
Wann ist das Sachwertverfahren belastbar?
Das Sachwertverfahren ist besonders nachvollziehbar, wenn Grundstück, Bauweise, Modernisierungen und Schäden dokumentiert sind. Normalherstellungskosten sind kein Angebot eines Bauunternehmens, sondern ein Modellansatz; außergewöhnliche Bauteile, Außenanlagen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen getrennt geprüft werden.
Die Alterswertminderung darf nicht allein aus dem Kalenderalter abgeleitet werden. Eine nachweisbare Modernisierung kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer verändern, während Feuchte, Dachschäden oder fehlende Instandhaltung einen zusätzlichen Abzug begründen können. Der Marktanpassungsfaktor stammt aus örtlichen Auswertungen des Gutachterausschusses und darf nicht pauschal von einem anderen Markt übernommen werden.
Welche Angaben braucht die Sachwertermittlung?
Eine sachgerechte Sachwertermittlung trennt Boden und Gebäude. Für den Boden werden Flurstück, Fläche, Entwicklungszustand, Erschließung, Rechte und der Stichtag benötigt. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert in einer Zone und wird von Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB ermittelt; deshalb muss seine Nutzungsart mit dem konkreten Grundstück abgeglichen werden.
Für das Gebäude werden Baujahr, Bauweise, Bruttogrundfläche oder Bruttorauminhalt, Ausstattungsstandard, Umbauten, Schäden und Modernisierungsbelege aufgenommen. Die ImmoWertV unterscheidet Regelherstellungskosten, Alterswertminderung und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Eine neue Heizung allein ersetzt keine vollständige Zustandsaufnahme, kann aber zusammen mit Dach, Fenstern und Dämmung die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beeinflussen.
Der Marktbezug entsteht nicht durch eine frei gewählte Quote. Sachwertfaktoren oder Vergleichswerte müssen zum Objektsegment und örtlichen Markt passen. Fehlen veröffentlichte Faktoren, ist das Ergebnis als Plausibilisierung zu kennzeichnen und mit Vergleichsfällen oder einem zweiten Verfahren zu prüfen. Das schützt vor dem Fehlschluss, dass Wiederbeschaffungskosten automatisch einem erzielbaren Verkaufspreis entsprechen.
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
Was ist der vorläufige Sachwert?
Der vorläufige Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert vor Marktanpassung. §§ 35 bis 39 ImmoWertV, Stand 09/2026, ordnen die weiteren Schritte ein.
Warum wird der Boden separat bewertet?
Der Boden bleibt im Unterschied zum Gebäude grundsätzlich nicht altersbedingt verbraucht. Der zonale Ausgangswert folgt § 196 BauGB, Stand 09/2026.
Wie werden Schäden berücksichtigt?
Bauschäden und Instandhaltungsstau werden objektbezogen erhoben und begründet abgezogen. Die Regelung zu besonderen Grundstücksmerkmalen steht in § 8 ImmoWertV, Stand 09/2026.
Ist der Sachwert der Verkaufspreis?
Nein, der Verkehrswert ist der am Stichtag erzielbare Preis nach § 194 BauGB, Stand 09/2026. Der Sachwert benötigt Marktbezug.
Wann ist ein Sachwertfaktor nötig?
Der Sachwertfaktor passt den vorläufigen Sachwert an örtliche Marktverhältnisse an. Seine Verwendung ergibt sich aus §§ 35 bis 39 ImmoWertV, Stand 09/2026.
Welche Unterlagen helfen?
Bauakte, Flächenberechnung, Energieausweis und Modernisierungsrechnungen machen Annahmen prüfbar. Der Energieausweis ist bei Verkauf nach § 80 GEG, Stand 09/2026, relevant.
Modelllogik: vom Bauteil zum Marktwert
Das Modell beantwortet zwei Fragen: Was trägt der Boden am Stichtag, und welchen altersbereinigten Beitrag leistet das Gebäude? Der Bodenrichtwert ist ein zonaler Ausgangspunkt, keine automatische Bewertung des einzelnen Flurstücks. Zuschnitt, Leitungsrechte, fehlende Erschließung oder eine abweichende Nutzung müssen deshalb vor der Multiplikation geprüft und begründet werden.
Beim Gebäude ist die Eingruppierung in Bauart und Ausstattungsstandard entscheidend. Bauunterlagen, Fotos, Rechnungen und eine Besichtigung dienen der Plausibilisierung: Ein hochwertiges Bad rechtfertigt keine Einstufung des gesamten Hauses als hochwertig, während verdeckte Schäden nicht durch neue Oberflächen verschwinden. Modernisierungen werden nach Umfang, Qualität und ihrem Einfluss auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit gewürdigt. So wird die Altersminderung nicht als bloßer Kalenderabzug missverstanden.
Vor der Marktanpassung empfiehlt sich eine klare Prüfliste: Stimmen Grundstücksfläche und Flächenansatz mit den Unterlagen überein? Sind Anbauten genehmigt und als eigener Bauteil erfasst? Wurden Außenanlagen, Garagen oder besondere Rechte getrennt behandelt? Erst wenn diese Eingaben nachvollziehbar sind, lässt sich erklären, ob eine Abweichung aus der Substanz, dem Boden oder dem Markt stammt. Diese Trennung macht die Rechnung für Eigentümer, Käufer und finanzierende Stellen überprüfbar.
Ein häufiger Fehler ist ein unpassender Faktor aus einer anderen Gemeinde oder ein übersehener Instandhaltungsstau. Beides kann einen scheinbar präzisen Betrag liefern, obwohl Marktanpassung oder Substanzannahme nicht trägt. Das Ergebnis ist daher eine Entscheidungshilfe: Für ein selbst genutztes Haus erklärt es Boden, Bauzustand und Marktbezug; bei Vermietung oder ausreichenden Kaufpreisen sollten Ertragswertverfahren beziehungsweise Vergleichswertverfahren kontrollieren. Die gesetzlichen Verfahrensgrundsätze ergeben sich aus §§ 35 bis 39 ImmoWertV, Quelle: Bundesrecht, Stand 09/2026.